هزینه – فایده توسعه نیافتن اسناد رسمی در کشور
شاهرخ صالحی کرهرودی
بخش مهمی از دعاوی مطرح در دادگاههای حقوقی و کیفری ریشه در دعاوی مرتبط با املاک دارد و آنگونه که مقامات قضایی میگویند 30 درصد و در برخی شهرستانها تا 50 درصد پروندههای مطروحه، ناشی از همین دعاوی است. بار سنگینی که ریشه اصلی آنها، عدم ثبت رسمی معاملات و خرید و فروش املاک با سند عادی است. مشکلی که حالا بعد از سالها توجه قانونگذار را به خودش جلب کرده و باعث شده تا نمایندگان مجلس، «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» را روی میز بیاورند، اما این طرح، یک مانع بزرگ دارد و آن هم مغایرت آن با شرع است.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول که پس از کش و قوسهای فراوان بالاخره در آخرین روز کاری مجلس دهم به تصویب رسیده بود، برای تایید به شورای نگهبان ارسال شد، اما همانطور که از قبل پیشبینی میشد، شورای نگهبان، با 24 ایراد آن را به مجلس یازدهم بازگرداند تا اصلاح شود. نمایندگان مجلس یازدهم، البته این بار، مصوبه را به قوه قضائیه فرستادند تا با کارشناسی در قوه قضائیه، ایرادات را رفع کنند که اینبار، در 6 تیرماه 1400 مصوبه برای رفع ایرادات شورای نگهبان با اصلاحاتی به تصویب نمایندگان رسید، اما باز هم شورای نگهبان، ایرادات سابق را مطرح کرد و با وجود مصوبه اصلاحی مجلس در آبانماه 1400 همچنان این ایرادات پابرجاست. اما این مصوبه مهم چیست و ایراد شورای نگهبان کجاست؟
براساس ماده یک طرح مذکور، «هر معاملهاي كه موضوع آن انتقال مالكيت يا انتقال حق انتفاع يا انتقال حق ارتفاق اموال غيرمنقول ثبتشده باشد و نيز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و هر نوع پيشفروش ساختمان اعم از اينكه بهصورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور، بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد. معاملاتي كه به ثبت نرسيده، باطل است و در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.» با وجود اینکه این ماده میتواند شاهکلید رفع دعاوی املاک تلقی شود اما شورای نگهبان آن را غیرشرعی میداند. شورای نگهبان در ایرادی که به این ماده وارد کرده گفته است که «اين ماده اولاً از اين منظر كه معاملات داراي اعتبار شرعي را صرفاً به سبب عدم ثبت رسمي قابل پذيرش در محاكم ندانسته بود و ثانياً اطلاق آن نسبت به مواردي كه ملك تحت عناويني همچون وقف يا صدقه در اختيار اداراتي مانند سازمان اوقاف و امور خيريه يا كميته امداد امام خميني(ره) قرار ميگيرد، از سوي فقيهان شوراي نگهبان واجد اشكال شرعي شناخته شده است.» همچنین شورای نگهبان اظهار عقیده کرده است که «اطلاق حكم ماده درخصوص حجيت مطلق اسناد رسمي معاملات و مالكيت افراد، نسبت به مواردي كه اين اسناد مفاد خود را با يقين يا اطمينان به اثبات نميرسانند، از سوي فقهاي شوراي نگهبان مغاير با موازين شرعي شناخته شد.» و در نهایت هم اظهار داشتهاند که «حكم مقرر شده در اين ماده مبني بر بطلان معاملات اموال غيرمنقول در صورتي كه به ثبت نرسيده باشند، مغاير با شرع است؛ زيرا مطابق احكام فقهي در باب معاملات، صحت معاملات ناظر به اموال غيرمنقول، متوقف بر ثبت آن نيست و اين قبيل معاملات با صرف ايجاب و قبول منعقد ميشوند.»
درنگی بر نظرات مطرحشده و بررسی آرای فقهای مقدم و موخر، مؤید همین نظر شورای نگهبان است. از منظر حقوقی و فقهی، معامله و خرید و فروش اموال- اعم از اموال منقول و غیرمنقول- با صرف ایجاب و قبول افراد محقق میشود و چنین معاملاتی نیازی به تشریفاتی دیگری از جمله ثبت ندارند. دیدگاه فقهای شورای نگهبان به صورت کامل منطبق بر نظرات فقهی بوده و شاید قابل ایراد به نظر نرسد اما سؤال اینجاست که آیا جامعه و شرایط اقتصادی حاکم بر آن، میپذیرد که رفتار افراد در خرید و فروش یک بسته پفک نمکی با معامله یک مال غیرمنقول یکسان باشد؟
یکی از اصول مهم بر سیاستهای تقنینی، چه در حوزه فقهی و چه در حوزه قانونگذاری، رعایت قاعده «هزینه – فایده» مصوبات است. برای نمونه، در حالی که مصادیق زکات در اسلام قید شده، اما زمانی که حضرت علی(ع) به خلافت رسیدند، با توجه به شرایط زمانی و مکانی شهر کوفه، نصاب مشخصی را برای زکاتستانی از دارندگان اسب هم مقرر کردند. مصداق بارز توجه زمانی و مکانی به احکام در همین خصوص قابل توجه است. آنچه امروز، نیازهای اقتصادی جامعه اقتضا میکند این است که فقها و مراجع، در تصمیمی تاریخی، احکام معاملات غیرمنقول را مورد بازنگری قرار داده و حکم کلی اینگونه معاملات را نیز در زمره عقود تشریفاتی قید کنند. همانطور که براساس یک هزینه – فایده منطقی، در معاملات مربوط به خرید و فروش طلا و نقره، شارع قبض طلا و نقره را شرط صحت معامله دانسته و علاوهبر ایجاب و قبول، یک شرط اضافی نیز بر چنین معاملهای بار کرده، دور از ذهن نیست که با توجه به شرایط جامعه بتوان با لحاظ هزینه زیادی که معاملات عادی اموال غیرمنقول بر جامعه و دستگاه قضایی دارند از یک سو
و فایدهای که توسعه سند رسمی در تضمین معاملات و کاهش دعاوی دارد، از سوی دیگر، یک بازنگری فقهی در احکام اینگونه معاملات انجام داد و نشان داد با پویایی فقه شیعه، میتوان این مشکلات را برطرف کرد.
از سوی دیگر، اگرچه با تدبیر امام خمینی(ره) در تشکیل مجمع تشخیص مصلحت نظام، راه برای رفع ایراد شرعی شورای نگهبان به لحاظ رعایت مصلحت نظام و جامعه در توسعه سند رسمی وجود دارد و نمایندگان مجلس میتوانند با اصرار بر مصوبه خود، آن را به مجمع تشخیص مصلحت نظام واگذار کنند اما به نظر میرسد که تعامل و اقناع فقهای محترم شورای نگهبان، پیش از توسل به مصلحت سنجی، راهکار بهتر و در دسترستری خواهد بود.
گسترش دعاوی ناشی از معاملات ثبتنشده راجع به املاک حد زیادی از توان دادگستریها را به خود مشغول کرده است. از دیدگاه هزینهای مردم، بهواسطه مشکلات ناشی از معاملات عادی در معرض کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی و سایر جرایم مرتبط با املاک قرار میگیرند و متحمل هزینههای زیادی میشوند. بسیاری از مردم، برای اثبات حق خود، مجبور به مراجعه به دادگاهها هستند تا با اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست خلع ید و تخلیه ید، بتوانند به حق خودشان دست پیدا کنند. هزینه و زمانی که صرف این دعاوی میشود با هیچ مبلغی قابل تقویم و جبران نیست. از دیدگاه دیگر، دادگستری مدام مجبور به جذب قاضی، کارمند، توسعه فیزیکی و فنی است تا بتواند به دعاوی روزافزون مردم در این خصوص پاسخ دهد و از اطاله دادرسی پیشگیری کند. این هزینه هم قابل بررسی و تقویم نیست. برای کاهش این هزینهها، با دیدگاه منفعتطلبانه، میتوان با توسعه سند رسمی و اعلام بیاعتباری معاملات عادی نسبت به املاک و اموال غیرمنقول، این پیام را به مردم رساند که جامعه توانایی پرداخت هزینه بیمبالاتی شما را در معاملات ندارد و اگر میخواهید حق خود را تثبیت کنید و از عوارض بعدی آن پیشگیری کنید، چارهای جز ثبت رسمی معاملات ندارید. با توسعه سند رسمی و الزام به ثبت معاملات غیرمنقول، پس از گذشت مدتی، دیگر امکان طرح دعوا در دادگاه برای موارد چون اثبات بیع، اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد. با ثبت رسمی معاملات، امکان پیشفروش غیرقانونی و فروش همزمان یک ملک به چند نفر وجود ندارد.
با تثبیت مالکیت افراد، دیگر کسی نمیتواند ملک شخص دیگری را به صورت غیرقانونی مورد معامله قرار دهد و اقدام به کلاهبرداری کند. فواید بسیاری بر ثبت رسمی معاملات غیرمنقول مترتب است که شمار آن در این جایگاه نمیگنجد. به نظر میرسد امروزه نیاز به یک تدبیر کلان در حوزه اینگونه معاملات در کشور وجود دارد تا با فقه پویا یا مصلحتسنجی یا حتی حکم حکومتی رهبر معظم انقلاب اسلامی، راه برای رفع این مشکل و قانونی شدن ابطال معاملات عادی و عدم به رسمت شناخته شدن اسناد عادی مالکیت در دستگاههای دولتی فراهم شود.